כל המידע בנושא לקיחת משכנתא

 

במדריך שלפניכם נספק לכם מידע בסיסי בנושא לקיחת משכנתא. המידע אינו תחליף לייעוץ השקעות עם יועץ השקעות מוסמך בעל רקע בתחום המשכנתאות, אך הוא יידע לעשות סדר בינך, לבין חברת הייעוץ לבין הבנק. בחורים רבים שמתחתנים שומעים מההורים שלהם את המשפט הבא: "מתי אתה הולך ליום ייעוץ בבנק"?(הכוונה לייעוץ על המשכנתא) חשוב להבין שעל אף שבלי פגישה כזו הבנק לא ייתן לכם משכנתא, ועל כן היא חייבת להתבצע, היא איננה פגישת ייעוץ! לבנק אין כל אינטרס לייעץ לכם, נהפוך הוא: זה גוף מסחרי שמעוניין למכור לכם הלוואה עם כמה שיותר חשיפה לריבית. אתם כצרכנים לא מעוניינים בזה, ממש כשם שבחנות תהיו מעוניינים במחיר זול למוצר שתקנו, ולא במחיר יקר.

 

 

במשא ומתן למשכנתא מול הבנק סלע המחלוקת בינך לבינו נעוץ בכלל המסדיר את החזר ההלוואה: לוח סילוקין שפיצר. בקנדה, בשונה מישראל, נהוג לוח סילוקין FAIR FUND(קרן שווה), אך הוא ניתן למימוש גם בישראל תחת תנאים מסוימים. ההבדל בין הלוחות הוא כדלקמן: בעוד שלוח שפיצר חושף אתכם לריבית ככל שתאריכו את תקופת המשכנתא, לוח FAIR FUNDדוגל בתשלומים סימטריים באופן שיוסבר בפרק הבא: לדוגמה – משכנתא בלוח שפיצר, שהחזר הריבית שלה הוא "פריים + 5" אומרת שההחזר יבוצע על פי מדד הפריים שמשתנה על פי תמורות כלכליות בינלאומיות, בתוספת 5%.

 

 

בהנחה שהתמורות הכלכליות הללו מתייקרות עם השנים ולעולם לא מוזלות, למעט במקרים בהם יש מלחמה או אסון גלובלי, לא כדאי לכם להתפתות להצעת הפקיד בבנק ולקחת משכנתא ל 20-25 שנים, אלא לגמור לשם אותה בתוך 5-7 שנים גם אם זה יעלה לכם בקושי מסוים לסגור את החודש. זהו סלע המחלוקת העיקרי, אך נקודת האור היא שניתן לנקוט באסטרטגיה אחרת על מנת לא להיחשף לריבית גבוהה.

 

 

באסטרטגיה זו עליכם לבקש מפקיד הבנק בתחום המשכנתאות שלא לשלם את המשכנתא דרך לוח סילוקין שפיצר אלא באמצעות הלוח הקנדי FREE FUND. לא בכל בנק יסכימו, והנטייה של הפקידים היא לא להסכים גם אם מולם עומד כלכלן מוסמך עם תארים אקדמאים. הסיבה לכך אינה נעוצה רק ברצון של הפקידים ליהנות מהריבית כפי ששיטת שפיצר מאפשרת: הבעיה עם FAIR FUNDשעל מנת לממש אותה אתם צריכים לבוא עם הון עצמי רב יחסית, משום שעל מנת שיסופקו לכם תשלומים סימטריים ושווים נדרשת גבייה הן של הריבית והן של החלק הראשון של הקרן בו זמנית בתחילת ההחזר. המתנה עם תשלום הריבית תגדיל אותה כפי שהוכיחה שיטת שפיצר.

 

לכן ב 2-4 שנים הראשונות אתם צפויים לשלם תשלומים כבדים עוד יותר ממה שמקובל בשיטת שפיצר המגלמים הן את הריבית והן את הקרן. אבל, ברגע שהריבית סוימה להיות משולמת – התשלום יהיה על הקרן בלבד, מבלי לשלם אפילו שקל נוסף. אז, במצב כזה – ורק בו, כדאי להאריך את תקופת התשלומים, כי אז תשלמו פחות בכל חודש. בשיטת שפיצר, פריסת התשלומים פורסת רק את הקרן, על חשבון הריבית שגדלה פי עשרות אחוזים.